Porez na nekretnine - tko ga plaća, kada i zašto

Plaćanje poreza na promet nekretnina uređeno je Zakonom o porezu na promet nekretnina, prema kojem je predmet oporezivanja nekretnina. Iznimno od toga, prometom nekretnina se ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (čl. 5. st. 2. ZPPN-a).

Promet nekretnina je svako stjecanje nekretnina u Republici Hrvatskoj (čl. 4. st. 1. ZPPN). Stjecanjem nekretnine smatra se:

• kupoprodaja
• zamjena
• nasljeđivanje
• darovanje
• unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva
• stjecanje dosjelošću
• stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja
• stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela
• stjecanje temeljem zakona
• ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba (čl. 4. st. 2. ZPPN-a).

Tko plaća porez na nekretnine?

Prema ZPPN-u, obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine (čl. 6. st. 1. ZPPN). Ako se radi o nasljeđivanju, obveznik poreza na promet nekretnina je nasljednik ili zapisovnik. Međutim, ako se nasljednik tijekom ostavinske rasprave odrekne nasljedstva ili ga ustupi drugom sunasljedniku, ne plaća se porez po ZPPN-u na odricanje, odnosno ustupanje nasljedstva (čl. 7. st. 1. ZPPN).

Prilikom darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade obveznik je daroprimatelj ili druga osoba koja je stekla nekretninu bez naknade (čl. 7. st. 2. ZPPN).

Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja (čl. 8. st. 1. ZPPN). Pri stjecanju nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju porez na promet nekretnina umanjuje se za pet posto za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju do smrti uzdržavanog (čl. 8. st. 2. ZPPN).

Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina (čl. 26. ZPPN).

Kada nastaje obveza plaćanja poreza?

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina (čl. 16. st. 1 ZPPN).

Ako se stječe nekretnina na temelju odluke suda ili drugog tijela, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke (čl. 16. st. 2 ZPPN).

Ako se vlasništvo na nekretnini stječe na temelju zakona, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda o odobrenju upisa (čl. 16. st. 4. ZPPN).

U slučaju stjecanja nekretnine temeljem:

• ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja tog ugovora (čl. 17. st. 1. ZPPN)
• ugovora doživotnom uzdržavanju porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja (čl. 17. st. 2. ZPPN)

Porezna osnovica i porezna stopa 

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (čl. 9 st. 1. ZPPN). Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju (čl. 9. st. 2. ZPPN). Vlasnik, odnosno posjednik nekretnine, obvezan je ovlaštenoj osobi dopustiti pristup na zemljište i građevine radi procjene tržišne vrijednosti nekretnine (čl. 10. st. 2. ZPPN).

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od tri posto (čl. 12. ZPPN-a).

Prijava prometa nekretnina 

Javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili po sastavljanju javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nekretnina nalazi, elektroničkim putem (čl. 18. st. 1. ZPPN).

Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavljati svoje odluke uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena (čl. 18. st. 2. ZPPN).

Dostavom tih isprava i odluka smatra se da je izvršena prijava prometa nekretnina (čl. 19. st. 1. ZPPN).

Iznimno od toga, ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik je obvezan prijaviti promet nekretnina ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina, dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju nekretnine u roku od 30 dana od dana njezina nastanka. (čl. 19. st. 2. ZPPN).

Podaci iskazani u ispravi o stjecanju nekretnina evidentiraju se u Evidenciju prometa nekretnina u roku od 30 dana od dana zaprimanja (čl. 20. st. 1. ZPPN). Vlasnik podataka iz Evidencije prometa nekretnina je Ministarstvo financija, Porezna uprava (čl. 20. st. 2. ZPPN).

Tko je oslobođen poreza?

Porezna oslobođenja se dijele na opća, oslobođenja pri unosu nekretnine u trgovačko društvo te oslobođenje pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade.

Kod općih oslobođenja, porez na promet nekretnina ne plaćaju:

1. Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije
2. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina
3. osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina
4. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu
5. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
6. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva
7. bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju primatelja uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju
8. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, (čl. 13. ZPPN)

Porezno oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo

Kada se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, ne plaća se porez na promet nekretnina (čl. 14. st. 1. ZPPN).

Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku spajanja i pripajanja te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava (čl. 14. st. 2. ZPPN).

Međutim, ako tijekom poreznog nadzora Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, utvrđuje se pripadajući porez na promet nekretnina (čl. 14. st. 3. ZPPN).

Porezno oslobođenje pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade

1. bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem
2. pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom
3. bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose (čl. 15. ZPPN)

Povrat poreza

Osoba koja plati porez na promet nekretnina, kamate ili troškove prisilne naplate koje nije bila obvezna platiti ima pravo na povrat plaćenih, odnosno više plaćenih iznosa (čl. 28. st. 1. ZPPN). Plaćeni, odnosno više plaćeni iznos bit će vraćen osobi od koje su naplaćeni, na njezin zahtjev, u roku od 30 dana od dana podnesenog zahtjeva (čl. 28. st. 2. ZPPN).

Raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini voljom stranaka prije nego što se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika te raskid, poništenje ili utvrđenje ništetnosti ugovora odlukom suda razlozi su za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina (čl. 29. st. 1. ZPPN).