Kako kupiti nekretninu?

Kupujete nekretninu? Naravno, pored pretraživanja oglasa, gledanja desetak nekretnina, sastanaka s agentima za prodaju nekretnina, napokon ste pronašli onu pravu. I sada počinje papirologija.

Slijede koraci i savjeti koje MORATE slijediti ako želite da taj kupoprodajni proces završi kako treba, odnosno bez neželjenih posljedica.

Pri kupnji stana ili kuće dobro provjerite dokumentaciju:

• izvadak iz zemljišne knjige
• građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje
• uporabnu dozvolu 
• energetski certifikat

Pri kupnji nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje te energetski certifikat.

Zemljišnoknjižni izvadak se sastoji od tri dijela:

• posjedovnice ili popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
• vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) u kojem se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom - primjerice: maloljetnost, skrbništvo, pružanje roditeljskog prava, otvaranje stečaja.
• teretovnice ili teretnog lista (list C) iz kojega je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja i otuđenje i dr.

Uvid u zemljišnu knjigu možete napraviti putem stranica Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave, OVDJE, ako vam je poznat broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine. 

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori. Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja. Više o energetskom certifikatu možete pročitati OVDJE i OVDJE.

Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:

• zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
• privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
• stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
• slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 četvornih metara

Investitor, odnosno vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat dužan je prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat, ako Zakonom nije propisano drukčije.

Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:

• prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinoga posebnog dijela pribaviti energetski certifikat
• kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju
• energetski certifikat predočiti mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga
• u oglasu za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.

Registar osoba ovlaštenih za energetske preglede i energetsko certificiranje zgrada možete pronaći OVDJE. 

Novogradnja

Ako kupujete stan u novogradnji, investitor vam mora dati na uvid:

• izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje.
• uporabnu dozvolu koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Nije loše zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat.

No i novogradnja može imati velike probleme, o čemu možete pročitati OVDJE.

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem:

• zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i
• opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina)
• cijena
• datum sklapanja konačnog ugovora
• isplata kapare za nekretninu

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.

Sve o ugovoru o kupoprodaji nekretnine, upisu vlasništva te porezu na promet nekretnina možete pročitati OVDJE.