najam prostora
Izvor: Freepik
DOBRO JE ZNATI

Najam ili zakup nekretnina - tko, kada i koliko treba platiti porez

Ako spomenemo najam, prvo će vam, vjerojatno, na pamet pasti potraga za životnim prostorom po najboljem omjeru danog i uloženog. No, unajmiti se, kao što znate, mogu i poslovni prostori, a mogu se uzeti i u zakup.

Odmah napomenimo da se usluge najma nekretnina oporezuju PDV-om prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, pri čemu je najam stambenog prostora oslobođen PDV-a, dok se najam poslovnog prostora smatra oporezivom uslugom.

Odnosno, prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost najam stambenih prostorija je oslobođen plaćanja PDV-a, a to se odnosi na fizičke osobe koje iznajmljuju svoje stambene prostore. Takve osobe su obveznici plaćanja poreza na dohodak od imovine kojim se smatra razlika između primitaka od imovine i izdataka koji su nastali u vezi s tim primicima. Visina dohotka se obračunava tako da se primici od najamnine (zakupnine) umanje za izdatke u visini 30 posto od ostvarene najamnine.

Također, spomenuli smo i mogućnost zakupa. Kako se razlikuju najam i zakup? Najam je usmeni ili pisani ugovor između posjednika i stanara na kraće vremensko razdoblje (na primjer, na mjesec) u kojem stanar pristaje platiti novčani iznos mjesečno, dok je zakup pismeni ugovor za postavljeno razdoblje (obično jednu godinu).

Zanimljivo će vam možda biti i to da tijekom razdoblja zakupa posjednik ne može povećati najamninu ili izvršiti bilo kakve druge promjene u uvjetima korištenja svoje imovine. Usto, posjednik ne može tražiti od stanara da iseli imovinu ako plaća najam na vrijeme.

Najam i zakup nekretnine u poslovne svrhe

Dakle, usluge najma i zakupa nekretnina u poslovne svrhe se oporezuju PDV-om, a tu spada i iznajmljivanje u turističke svrhe. Znači, iznajmljivanje apartmana i soba turistima ubrajaju se u cenzus za ulazak u sustav PDV-a.

Porezni obveznikom u smislu Zakona o PDV-u smatra se svaka osoba koja samostalno obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat obavljanja. Gospodarskom se, pak, djelatnošću smatra i iskorištavanje (davanje u najam ili zakup) svoje materijalne ili nematerijalne imovine u svrhu trajnog ostvarivanja prihoda.

Budući da iznajmljivanje poslovnog prostora podliježe PDV-u, kada porezni obveznik (fizička ili pravna osoba) obavlja djelatnost iznajmljivanja poslovnog prostora postaje obveznikom PDV-a za tu djelatnost. No sve ovisi o visini prihoda koje je ostvario u prethodnoj kalendarskoj godini.
Odnosno, ako je taj iznos veći od praga za ulazak u sustav PDV-a, odnosno 39.816,84 eura (300.000 kuna do 31. 12. 2022)., najmodavac/iznajmljivač ulazi u sustav PDV-a po sili zakona i platit će porez.

Ako je poduzetnik (fizička ili pravna osoba) već upisan u registar obveznika PDV-a, prilikom ispostavljanja računa za obavljenu uslugu najma poslovnog prostora, koji se nalazi u Republici Hrvatskoj, obvezan je obračunati PDV.

Koliki porez je, ustvari, potrebno platiti, pojašnjeno je na stranicama Porezne uprave gdje stoji sljedeće:

- Porez na dohodak od imovine što se utvrđuje na način propisan za samostalne djelatnosti plaća se na dohodak od imovine koji se utvrđuje na temelju podataka iz poslovnih knjiga i evidencija kao razlika između poslovnih primitaka i izdataka po stopama od 20 posto i 30 posto ako je najmodavcu/zakupodavcu vrijednost isporuka dobara i obavljenih usluga u prethodnoj kalendarskoj godini bila veća od 39.816,84 eura ili je na vlastiti zahtjev prešao na utvrđivanje dohotka od imovine na temelju poslovnih knjiga.

Fizičke osobe - iznajmljivanje nekretnina

Već je spomenuto, kada fizička osoba iznajmljuje svoju nekretninu nekome za stanovanje ta usluga nije oporeziva (oslobođeno plaćanja PDV-a), ali ta fizička osoba ipak mora platiti porez na dohodak od imovine.

Na stranicama Porezne uprave propisana je i visina poreza te dodatno pojašnjenje:

- Dohodak od imovine ostvaren od najamnine i zakupnine (osim dohotka ostvarenog iznajmljivanjem stanova soba i postelja putnicima i turistima i organiziranjem kampova) porez na dohodak plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez na dohodak plaća porezni obveznik po stopi od 10 posto.

Fizička osoba koja se bavi iznajmljivanjem obvezna je ispravu o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina i pokretnina dostaviti ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema svome prebivalištu ili uobičajenom boravištu, u roku od 8 dana od nastanka promjene.

Za kraj spomenimo i da se nekretnine koje se daju u najam ili zakup nalaze u Republici Hrvatskoj, mjesto obavljanja takvih usluga (mjesto oporezivanja) je uvijek Republika Hrvatska, neovisno jesu li usluge najma/zakupa pružene poreznom obvezniku koji je upisan u registar obveznika PDV-a u tuzemstvu, drugoj državi članici EU ili trećoj zemlji, odnosno fizičkoj ili pravnoj osobi koja nije upisana u registar.

Čitajte i druge tekstove autorice Sanje Bubalo koja piše prvenstveno o biznisu i financijama, ali ima i korisne životne savjete.

*U tekstu su izneseni osobni stavovi i savjeti autora koji se ne mogu ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Savjeti.hr-a. Savjeti.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na Savjeti.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst, u prvome odlomku prenesenog teksta. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako želite još zanimljivih poslovnih i životnih savjeta, prijavite se na naš dvomjesečni newsletter.